“LAS DECISIONES DE PROYECTO Y LOS COSTES DE CONSTRUCCIÓN EN LA VIVIENDA RURAL            APLICADO AL ESTUDIO DE LA VIVIENDA AUTOPROMOVIDAEN LA PROVINCIA DE CÁCERES”

D. LUIS-RAMÓN VALVERDE LORENZO

UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID

ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE ARQUITECTURA DE MADRID

FECHA LECTURA DE TESIS: 11 DE DICIEMBRE DE 2.012

Resumen

En la coyuntura actual, en la que existe por un lado, exceso en la oferta de vivienda, (de alto precio o de segunda residencia), y por otro lado aparece demanda de vivienda (de bajo precio y/o social), paradójicamente el mercado inmobiliario se encuentra bloqueado.

Así, surge esta investigación como fruto de este momento histórico, en el cual se somete a debate económico el producto: vivienda, no sólo por esta profunda crisis económica, sino, y también para la correcta gestión de los recursos desde el punto de vista de lo eficiente y sostenible.

Se cree que es necesario determinar un estimador de costes de construcción de vivienda autopromovida como una de las soluciones al habitar en el medio rural que es Extremadura, para ello se ha tomado como modelo de análisis concretamente la Vivienda Autopromovida subvencionada por la Junta de Extremadura en el marco de la provincia de Cáceres.

Con esta investigación se establece una herramienta matemática precisa para poder establecer su inversión a los promotores, su posible margen de beneficios a los contratista, y su realidad en el préstamo a las Entidades Financieras.

Pero el resultado de esta investigación de mayor proyección social es el poder facilitar una herramienta sencilla a la Junta de Extremadura, para que pueda establecer las Ayudas de una manera proporcional. De este modo se ayuda a optimizar los recursos, lo cual en época de crisis resulta aún más acuciante, ya que conociendo previamente y con bastante exactitud el importe de las obras se puede dirigir las ayudas de forma proporcional a las necesidades reales de la ejecución.

De hecho ciertas características difíciles de cuantificar para las ayudas en materia de vivienda, como la influencia del número de miembros familiares o la atención a la discapacidad, se verían contemplados de forma indirecta en el coste estimado con el método aquí propuesto, ya que suponen siempre un aumento de las superficies construidas y útiles, los huecos de fachadas, del tamaño de locales húmedos y por tanto se contemplan en la ecuación del modelo determinado.

El modelo de estimación de costes de construcción es un método mixto en el que se combina la exactitud de las Matemáticas mediante una Ecuación General obtenida por una Regresión Lineal Múltiple, con la experiencia aportada por Inteligencia artificial aplicada en una Red Neuronal Artificial entrenada a para la predicción del coste.

Por último, contar con un estimador de costes potencia la forma de asentamiento construcción mediante autopromoción de viviendas ya que ayuda a la toma de decisiones al particular, subvencionado o no, pues la herramienta es válida en cierta medida para cualquier autopromoción, sistema de construcción con la menor posibilidades especulativas y más sostenible, abundante en toda Extremadura, y consigue que el sector de la construcción sea un sistema más eficiente al optimizar su proceso económico de producción.

"THE MAKING OF DESIGN AND CONSTRUCTION COSTS APPLIED TO RURAL HOUSING HOUSING STUDY SELF-DEVELOPED HOUSING IN CACERES"

D. VALVERDE-RAMON LUIS LORENZO
UNIVERSITY OF MADRID
SCHOOL OF ARCHITECTURE OF MADRID
THESIS READING DATE: 11 DECEMBER 2012

Summary

Under the present circumstances, in which there is, on one hand, an excess in the supply of housing (high-price or second-home), and on the other hand a demand for housing (low cost and/or social), paradoxically the property market is at a standstill.

This research has come about as a result of this moment in time, in which the product: housing, is undergoing economic debate, not only on account of this serious economic crisis, but for the proper management of resources from the point of view of efficiency and  sustainability.

A building-costs estimator for owner-developed housing is deemed necessary as one of the solutions for the rural environment that is Extremadura. To this end, it is the Owner-Developed House which has been taken as analysis model. It is subsidized by the Extremadura Regional Government in Cáceres Province.

This research establishes an accurate mathematical tool to work out the developers’ investment, the builder’s potential profit margin and the reality of the loan for the Financial Institution.

But the result of most social relevance in this research is to provide the Extremadura Regional Government with a simple tool, so that it can draw up the Subventions proportionally. Thus, the resources are optimized, an even more vital matter in times of economic slump, due to the fact that if the cost of the building works is known with some accuracy beforehand, the subventions can be allocated in a way that is proportional to the real needs of execution.

In fact certain elements related to housing subventions which are hard to quantify, such as the influence of number of family members or disability support, would be covered indirectly in cost estimate with the proposed method, since they inevitably involve an increase in built area, exterior wall openings and the size of plumbed rooms. As such they are covered in the determined model equation.

            The model for estimating construction costs is a mixed method which combines the accuracy of mathematics through a General Equation obtained by Multiple Linear Regression, with the experience provided by Artificial Intelligence applied to a trained Artificial Neural Network to for cost prediction.

Lastly, the availability of a cost-estimator reinforces the owner-developed building model, since it assists decision-making by the individual, whether subsidized or not. This is because the tool is valid to some extent in any owner-development, and this building scheme, which is common in Extremadura, is the most sustainable, and the least liable to speculation. It makes the building sector more efficient by optimizing the economic production process.