INTERRUPTED SPAIN

Isabel Concheiro 

Publicado en “After Crisis. Contemporary Architectural Conditions”. Architectural Papers V, ETH Zürich, Chair Prof. Dr. Josep Lluís Mateo. Lars Müller Publishers, 2011.

1. La burbuja financiera española en el contexto del libre mercado

2006 supuso en España un hito en la construcción del número de viviendas: 760.000; más que las 650.000 iniciadas ese año en Francia y Reino Unido, cuya población conjunta casi triplica a la española. Entre 2001 y 2008 se construyeron alrededor de cuatro millones de viviendas y la media de viviendas terminadas por año fue de 565.000, más del doble de las 250.000 de la década anterior. Esto equivale a la construcción de 12 viviendas por mil habitantes, bastante superior a la media europea de 5 viviendas por mil habitantes .

En 2009, tras la caída del sector de la construcción provocada por el estallido de la burbuja inmobiliaria y los efectos de la crisis económica mundial, el número de viviendas iniciadas descendió a sólo 160.000 y se contabilizaron casi 700.000 viviendas en stock (es decir, terminadas pero sin vender). (1)

La construcción de esta enorme cantidad de viviendas, además de las infraestructuras y zonas comerciales para interconexión y suministro de las nuevas áreas residenciales, ha aumentado extraordinariamente los índices de artificializacion del suelo. En los últimos años, se ha producido un incremento del consumo de suelo del 29,5%, frente al 5,4% de media de la EU, alcanzando en algunas regiones cifras mucho más elevadas (60% y 50% respectivamente en Murcia y Valencia y más del 40% en Madrid). (2)

Después de los siete años de burbuja inmobiliaria, en los que la edificación ha estado en gran medida ligada a la inversión y a la especulación, un paseo por el territorio muestra un mosaico de urbanizaciones dispersas e inconexas, la existencia de un parque inmobiliario vacío, edificios en construcción parados y terrenos recalificados en espera de una futura urbanización.

Esta no es, por supuesto, la única consecuencia del gran desarrollo del sector de la construcción en los últimos años, que ha producido al mismo tiempo una arquitectura pública y privada de gran calidad. Pero el objetivo de este artículo es analizar las consecuencias que ha tenido en el contexto español el haber dejado el mercado de la vivienda fundamentalmente en manos del sector privado y de la ausencia de limitaciones del libre mercado.

¿Cómo se ha llegado a este crecimiento? y sobre todo, ¿qué paisaje nos ha dejado?

Para entender como se ha generado la burbuja inmobiliaria una descripción exclusivamente en términos cuantitativos no es suficiente; es necesario analizar qué tipo de vivienda se ha construido y dónde se localiza.

De hecho, un primer balance de los datos de este periodo podría llevar a pensar que el gran aumento de la construcción podría haber sido de alguna manera necesario. España tenía un déficit de vivienda principal respecto a otros países europeos más avanzados (en 2004, el número de viviendas principales por 1000 habitantes era 350 frente a las 400 de media europea). (3) Además, en los últimos años la población ha aumentado en seis millones de habitantes. Por lo tanto, los cuatro millones de nuevas viviendas podrían haber servido para paliar el déficit, tanto heredado como generado.

Un análisis más exhaustivo revela en cambio que gran parte de la vivienda construida no ha sido destinada a vivienda principal sino a vivienda secundaria y desocupada (la disponible para venta o alquiler, o simplemente abandonada, por estar en mal estado o por haber sido adquirida como inversión). Las viviendas secundarias han mantenido un ritmo de crecimiento similar al de décadas anteriores, ya que el turismo sigue siendo uno de los principales sectores económicos. En cambio, el número de viviendas desocupadas se ha incrementado como consecuencia de haber considerado la vivienda como una inversión a largo plazo o como una forma de especulación para obtener beneficios a corto plazo. (4) España es el país de Europa con el mayor número de vivienda total por 1000 habitantes y el país donde más viviendas secundarias y desocupadas hay. Paradójicamente, al final de este periodo sigue existiendo un déficit de vivienda principal, la cual representa sólo el 66% del total.

Aunque la burbuja inmobiliaria se haya manifestado en todo el país, ha sido más intensa en la costa mediterránea y en el área metropolitana de Madrid. Estas regiones concentran el mayor incremento de viviendas secundarias (25% en Murcia y 19% en Valencia frente al 13% nacional) y el mayor número de viviendas en stock (el 61% se sitúa en la costa mediterránea y el 14% en Madrid y sus provincias limítrofes). (1) En estas zonas hay también grandes cantidades de suelo recalificado, es decir, preparado para una futura urbanización. (El estudio de los planes urbanísticos de 52 municipios valencianos indica que cerca de 700.00 viviendas para dos millones de residentes se podrían construir en el suelo ya recalificado). (5)

Si el incremento de la construcción de vivienda hubiera correspondido a la creación de vivienda principal, no estaríamos hablando de burbuja inmobiliaria, sino más bien de la evolución de un sector para superar un déficit. En cambio, hablamos de burbuja inmobiliaria porque gran parte de este crecimiento es consecuencia de la urbanización del territorio con fines especulativos, transformando irreversiblemente el paisaje y generando un stock de vivienda difícil de reutilizar.

¿Cómo se formalizan los paisajes de la especulación?

La importancia del sector de la construcción en la economía española y la confianza en una gestión liberal del mercado de la vivienda han determinado en gran medida la forma en que se ha construido el territorio.

En primer lugar, la construcción es uno de los principales sectores económicos del modelo de desarrollo español (11% del PIB frente al 5,8% en la UE) y uno de los que más ha crecido en la pasada década. Su importancia está relacionada, entre otros factores, con un modelo de expansión urbana heredado del siglo XIX y una cultura de vivienda en propiedad fuertemente arraigada, generada bajo las circunstancias socio-económicas de la década de 1950 (la falta de viviendas desde la postguerra y el fomento de la compra de vivienda como modelo de inversión) y no replanteada desde entonces. (3)

Por otro lado, la vivienda en España no se puede desvincular del desarrollo turístico, que a partir de los años 50 se impulsó como un sector económico clave. España, con su Spain is different, se convirtió en uno de los principales destinos del llamado turismo de sol y playa basado en mayor medida en estancia residencial (alrededor del 70%) que hotelera. La caída de este tipo de turismo en los años 80 en favor de otros destinos más competitivos, hizo que en los 90 se pusieran en marcha los llamados planes de excelencia turística, basados en diversificar la oferta de ocio (puertos deportivos, parques temáticos,…). Nuevos tipos de complejos turísticos, asociados con estas nuevas formas de entretenimiento, empezaron desde entonces a planificarse. (6)

La construcción tanto de la vivienda principal como secundaria ha experimentado dos booms en los últimos cuarenta años que han influido notablemente en la forma del territorio. El primer boom a principios de 1970, estuvo ligado a un desarrollo industrial tardío y en gran medida a una necesidad real de vivienda. En 1973 se construyeron un máximo de 500.000 viviendas, cifra que desciende en los años sucesivos hasta alcanzar una media de 250.000 viviendas anuales durante los quince años siguientes. (3) Las ciudades españolas crecieron básicamente a través del ensanche y los polígonos de vivienda social. A pesar de sus muchas carencias, el ensanche como modelo de ciudad compacta, proponía una forma urbana densa y de usos mixtos en continuidad con los núcleos históricos existentes. A su vez, el desarrollo turístico de la costa, principalmente mediterránea, se basó en el alineamiento de edificios aislados paralelos a la playa.

El segundo boom, a principios de 2000, en un contexto de economía post-industrial, se caracteriza por un aumento de la construcción de vivienda como producto de inversión antes que como bien de uso. En 2006 se construyeron un máximo de 660.000 viviendas de mercado libre cifra que desciende vertiginosamente a sólo 80.000 en 2010.(1) Las ciudades se extendieron siguiendo un modelo de crecimiento periférico disperso a base de urbanizaciones de gran tamaño con una función casi exclusivamente residencial. Estas urbanizaciones están conectadas con grandes ejes de infraestructuras y carecen de relación con el contexto en el que se ubican. En la mayoría de los casos la localización y oferta de vivienda es decisión exclusiva de los inversores privados sin formar parte de una estrategia común de desarrollo territorial y ambiental. La escala y el tipo de desarrollo de la costa también han cambiado. Los nuevos productos de la industria turística ofrecen un concepto de vacaciones asociado con una marca más que con un territorio. Son grandes complejos turísticos de un único promotor, con viviendas, hoteles y centros de ocio, desvinculados de las ciudades y paisajes donde se localizan. Estos complejos ya no están necesariamente en primera línea de costa, sino en un área de influencia de 15 a 20 km.

En segundo lugar, la forma en la que se ha construido el territorio es también consecuencia de la vinculación excesiva del sector de la vivienda con el mercado inmobiliario liberal (en España, el 89% del total de 25 millones de viviendas está en manos de la iniciativa privada). (1) Esto genera dos problemas principales en relación al territorio: el consumo excesivo de suelo y recursos y la banalización del paisaje.

Por un lado, el territorio es la base física de un mercado inmobiliario basado en una lógica de crecimiento disperso. La ocupación fragmentada de espacios aislados y alejados de las áreas urbanas responde a una lógica de inversiones inmobiliarias que basan su rentabilidad en el bajo coste del suelo. El problema no es sólo la cantidad de suelo que se consume con la construcción de vivienda sino el incremento exponencial de consumo de energía, infraestructuras y zonas comerciales y recreativas derivados de este modelo expansivo. (7)

Por otro lado, el hecho de considerar la vivienda fundamentalmente como valor de cambio antes que como bien de uso conduce a una homogenización del entorno. En el contexto del mercado global, Richard Sennet observa en relación a los edificios de oficinas que “the neutrality of new buildings also results from their global currency as investment units. (…) Standardization of the environment results from the economy of impermanence, and standardization begets indifference.” (8) En el contexto del mercado inmobiliario, la vivienda en tanto que unidad de inversión tiende a ser lo más neutral posible en términos formales y tipológicos y de este modo puede ser más fácilmente intercambiada en el mercado. El tipo de promoción inmobiliaria que no responde a una necesidad real y carece de un proyecto socioeconómico definido, no promueve una reflexión sobre nuevos modelos ni de vivienda ni de ciudad.

En este sentido, tipologías heredadas (el bloque y la vivienda unifamiliar aislada o adosada), que sacadas de contexto pierden su lógica, se utilizan como referentes a la hora de definir un producto de venta. El bloque se utiliza como referente urbano. Sin embargo, en ausencia de los principales atributos urbanos (densidad, mezcla de usos, espacios y equipamientos públicos, actividades económicas…), el bloque por sí mismo no es capaz de generar ciudad. La vivienda unifamiliar remite a un imaginario de vida suburbana en relación con el campo. En muchos casos se formaliza en la adición de unidades iguales en entornos excesivamente urbanizados y auto-referenciales, en los que la posibilidad de un contacto con la naturaleza y el paisaje que podría conllevar su localización periférica no se aprovechan.

La uniformidad no es solo estética. Como explica Francesc Muñoz, también afecta “a la restricción de las pautas de uso y comportamientos posibles en el espacio”. (9) Además, es difícil que los nuevos asentamientos se constituyan en referentes culturales debido a la escasa o nula presencia de edificios públicos y a la ausencia de participación ciudadana en su definición.

En definitiva, este archipiélago de urbanizaciones dispersas y aisladas, uniformes a nivel de trama urbana, morfología y usos, sin contenido simbólico y desterritorializadas ha materializado los nuevos paisajes de la especulación. Paisajes homogéneos como efecto permanente de la economía de la impermanencia,

ANNEXO: instrumentos locales de planeamiento para hacerlo posible

El boom inmobiliario español no puede entenderse (al margen de las condiciones favorables del contexto económico global y de una extraordinaria rebaja de los tipos de interés que ha fomentado la compra de vivienda) sin analizar una serie de instrumentos de planeamiento específicos.

Por un lado, en 1998 el gobierno aprobó una nueva Ley del Suelo de marcado carácter liberal. Los principales objetivos de la ley eran aumentar la oferta de suelo y flexibilizar su gestión: “La presente Ley pretende facilitar el aumento de la oferta de suelo, haciendo posible que todo el suelo que todavía no ha sido incorporado al proceso urbano, en el que no concurran razones para su preservación, pueda considerarse como susceptible de ser urbanizado. (…) Hay que tener presente, asimismo, que la reforma del mercado del suelo en el sentido de una mayor liberalización que incremente su oferta forma parte de la necesaria reforma estructural de la economía española.” (10)

Para ello se introdujo una nueva figura, el agente urbanizador, que no es ni el propietario de los terrenos ni la administración. (11) Con la creación de esta figura se pretendía acabar con la retención del suelo por parte de los propietarios que no querían participar en el desarrollo urbano, agilizar los trámites de urbanización al estar gestionada por un único promotor y poner más suelo y más barato en el mercado con el fin de aumentar la oferta de vivienda. Pero en la realidad estos objetivos no se han cumplido. Por un lado, la flexibilidad de gestión ha dejado paso a excesos de poder, que unidos a una falta de transparencia no han permitido ni poner en cuestión ni plantear alternativas a las propuestas de los agentes urbanizadores. Por otro, la pretendida mejora de acceso a la vivienda no se produjo, ya que el exceso de oferta de carácter especulativo aumentó extraordinariamente los precios en el mercado.

Por otro lado, la existencia de un crecimiento urbanístico desmesurado es el resultado de la suma de lógicas locales en la gestión del suelo. (5) Las ayuntamientos han tenido excesiva libertad para recalificar suelos y aprobar crecimientos urbanos en ausencia de directrices de planeamiento a mayor escala. in the absence of supra municipal or regional planning guidelines placing limits on urban growth. Las recalificaciones y las posteriores licencias de obras otorgadas por los ayuntamientos han supuesto la principal fuente de ingresos municipales (y a veces también personales), originando numerosos casos de corrupción urbanística.

Como consecuencia de la liberalización de la gestión del suelo se ha acelerado la recalificación de suelos urbanos, en un momento de euforia constructiva en el que nadie quería quedarse atrás. La autonomía municipal, en lugar de ser una oportunidad para generar competitividad y sinergias entre distintos municipios, ha sido más bien un instrumento para la uniformidad de una construcción banal que compite en un mismo mercado.

Como manera de mostrar la forma de la burbuja inmobiliaria, se proponen una serie de retratos de este mosaico de urbanizaciones aisladas, generadoras de paisajes homogéneos, banales y autorreferenciales. Aunque la diversidad de las formas de la burbuja inmobiliaria es amplia, pueden identificarse una serie de tipologías o maneras de construir el territorio, localizadas en las aéreas que han experimentado un mayor crecimiento (Madrid - y las provincias limítrofes de Castilla- y la costa mediterránea - de Valencia a Málaga). Son las nuevas versiones de la arquitectura del sol y los nuevos modelos de crecimiento urbano, que podríamos categorizar como inversiones de ocio e inversiones periféricas.

INVERSIONES DE OCIO

El boom inmobiliario ha fomentado la aparición de grandes complejos turísticos de alrededor de 10.000 viviendas. Los casos de estudio analizados prevén un total de 70.000 viviendas en una superficie de 45 millones de m2, de las que hasta ahora se han construido solo algo más del 20%

 
Colmatación del litoral

El proceso de colmatación del litoral con fines turísticos ha supuesto la ocupación de más del 20% del primer kilómetro de la costa mediterránea, alcanzando en algunas provincias, como el caso extremo de Málaga, el 59,5%. Las nuevas promociones en primera línea de mar utilizan la tipología del bloque perpendicular a la costa con una mínima fachada al mar, aumentando así el número de apartamentos que, aunque no estrictamente situados en primera línea de mar, forman parte de un bloque que sí lo está. La relación con el mar y la playa va perdiendo importancia y, de hecho, las nuevas promociones se desvinculan por completo del mar pero garantizan una variada oferta de ocio en un clima con más de 300 días de sol al año.

Countryside golfscapes

Ahora que la primera línea de costa está prácticamente colmatada, emerge una nueva franja prelitoral en la que el campo de golf sustituye al mar como reclamo. Muchos de los 416 campos de golf de España están ligados a urbanizaciones y cerca del 60% se sitúan en Andalucía y Murcia. Estas funcionan como recintos privados de acceso controlado, generando un entorno autorreferencial y monofuncional. Muchas se encuentran en zonas con falta de agua. Las urbanizaciones con campo de golf consumen en verano de 25 a 40 m3 de agua al mes por persona frente a los 9 de la ciudad compacta. Esto se debe no tanto al riego del campo como al tipo de urbanización extensa con casas individuales con jardines y piscinas. (12) 

El término “parque de papel” se define como “A legally established protected area where experts believe current protection activities are insufficient to halt degradation.” (13) Miles de hectáreas de los Espacios Naturales Protegidos de la región de Murcia fueron desprotegidos en 2001 mediante una ley que preveía solo la conservación de los espacios incluidos dentro de la red europea de espacios protegidos Natura 2000. (14) Marina de Cope se sitúa a lo largo de casi siete kilómetros de costa virgen y es el mayor complejo turístico previsto en el Mediterráneo. El tardío desarrollo turístico de esta zona se debía al hecho de ser un espacio natural protegido y a la falta de infraestructuras. Estos impedimentos se eliminaron con la desprotección del espacio natural y con la construcción de una nueva autovía y un nuevo aeropuerto.

INVERSIONES PERIFERICAS

 
En un radio de 50 km de Madrid se han comenzado a construir urbanizaciones de más de 10.000 viviendas realizadas completamente ex novo por un único agente urbanizador, conectadas con ejes principales de infraestructura y desconectadas de las ciudades o pueblos más próximos. Cuando la ciudad no está asociada a la existencia de población, sino a la del mercado y los habitantes se sustituyen por inversores, las ciudades se construyen pero no hay población suficiente que viva en ellas. En 2008, de los 40.000 habitantes potenciales de Seseña, sólo había censados 750, y en Valdeluz había algo más de 400 habitantes censados de los 35.000 previstos.

 
Hyper-expansión urbana

En los últimos años, Madrid ha experimentado un importante incremento de población de alrededor de un millón de habitantes. En este periodo el ayuntamiento ha comenzado la construcción de seis Planes de Actuación Urbana y ocho llamados Nuevos Desarrollos, para dotar a Madrid con casi 200.000 nuevas viviendas. Además del ayuntamiento, en su construcción participan distintas promotoras, lo que introduce una mayor diversidad de viviendas y espacios públicos. Mientras de las 70.000 viviendas previstas en los PAU tienen licencia de primera ocupación casi 60.000, todavía no se ha construido ni una de las 130.000 viviendas previstas en los grandes desarrollos. El paisaje del sureste de Madrid es estos momentos un paisaje en stand-by.

En España se plantean hoy dos cuestiones fundamentales: en primer lugar, qué hacer con lo que ya se ha construido; y en segundo qué hacer con el suelo que ya ha sido recalificado.

España se enfrenta en los próximos años a un fenómeno asimilable al shrinkage. (15) Este término define el fenómeno de perdida de población y actividad económica que conlleva un abandono de estructuras urbanas existentes. Se consideran cuatro factores como causa del decrecimiento: deindustrialisation, suburbanization, post socialist transformation and fastest-aging. Podría considerarse una quinta causa, la especulación, relacionada no con una pérdida de habitantes o actividad económica, sino con la inexistencia de ambos desde un principio. Más que ciudades que encogen, son ciudades que no han llegado a tener suficientes habitantes en relación con la infraestructura que se ha construido. Estas nuevas estructuras urbanas sobredimensionadas y despobladas pueden tener los mismos problemas y oportunidades que otros tipos de shrinking cities.

Además, en la era de la economía terciaria, los factores del crecimiento urbano no están ya exclusivamente asociados a la localización en relación a la proximidad de un centro de producción o de consumo como en la era industrial. Como explica José Miguel Iribas, nuevos aspectos desvinculados tradicionalmente del sistema productivo (como el clima, la calidad urbana y del medio ambiente, la conectividad y la oferta lúdica y cultural) podrían definir nuevos modelos de crecimiento en la economía post-industrial. (16) En este sentido, sería interesante plantear nuevos modelos que consigan diversificar la economía e integrar el turismo como una capa más en un sistema más complejo y no como el único motor que simplifica el paisaje y los usos de un territorio.

España se ha convertido más bien en un laboratorio en el que estudiar los efectos de la economía de mercado y las tipologías de la especulación, que en un espacio de referencia de nuevas tipologías de la era post-industrial. La construcción, al menos en un futuro próximo, seguirá siendo un sector económico importante aunque sería lógico reducir su importancia en favor de otros sectores con un menor impacto territorial y ambiental. En el futuro, se debería replantear el crecimiento no como única estrategia y enfocar el diseño de la vivienda desde una perspectiva del uso y no de inversión.

Esta época de interrupción debería ser la ocasión para revisar los planes urbanísticos aprobados y plantear si el escenario futuro no debería ser otro que el urbanizar todo lo posible. Si no cambia la forma de gestión de la gran cantidad de suelo recalificado, podríamos hablar, en circunstancias de un futura burbuja inmobiliaria, de un tercer boom de la construcción, seguramente todavía mayor que los anteriores.

Spain no permanecerá interrumpida durante mucho tiempo, pero tendrá que encontrar nuevas fromas de avanzar. Quizás entonces el antiguo “Spain is different “dará pasa a un nuevo “Spain builds differently”.

Bibliografía

1. Ministerio de Vivienda, www.mviv.es

2. Observatorio de la sostenibilidad en España (OSE), “Construcción y vivienda”, in Informe de Sostenibilidad en España 2009, pp 161-172.

3. José Manuel Naredo, “Perspectivas de la vivienda”, in ICE Informacion Comercial Española, n°815, 2004.

4. Maria del Carmen Guisan and Eva Aguayo, "Second Homes in the Spanish Regions. Evolucion in 2001-2007 and Impact on Tourism, GDP and Employment", in Regional and Sectoral Economic Studies, Vol. 10-2, 2010.

5. Eugenio Burriel, “Los límites del planeamiento urbanístico municipal”, in Doc. Análisis Geográfica, n°54, Universidad de Valencia, 2009, p 34-38.

6. Carine Fournier, “Le complexe touristique de Marina d’Or a Oropesa de Mar”, in Teoros, revue de recherche et de tourisme, Université du Québec à Montréal 27-2, 2008: Les grands équipements touristiques.

7. Observatorio de la sostenibilidad en España (OSE), Cambios de ocupación del suelo en España: Implicaciones para la sostenibilidad (Madrid, Mundi Prensa, 2006) pp 439-447.

8. Richard Sennet, “Capitalism and the City”, Vortrag im Rahmen des Sympoisums cITy: Daten zur Stadt unter den Bedingungen der Informationstechnologie, 11.11.2000, ZKM_Karlsruhe.

9. Francesc Muñoz, Urbanalización (Barcelona, Gustavo Gili, 2008) pp 200-203.

10. “LEY 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones”, in BOE Boletín Oficial del Estado, n° 128, 2007, p 23266.

11. “La actividad urbanística en la Comunidad Valenciana”, Sindic de Greugues de la Comunitat Valenciana, 2004, pp 16-18, 24-26.

12. José Ramon Navarro, y Armando Ortuño, “Estudio sobre el impacto territorial de los campos de golf y las operaciones asociadas en la Comunidad Valenciana y Murcia”, Universidad de Alicante (not yet published).

13. “Paper Parks: why they happen, and what can be done to change them”, MPA news, International News and Analyses on Marine Protected areas, Vol 2, No.11, June 2001, p1.

14. Greenpeace, “Parques de papel”, in Destrucción a toda costa 2009, situación del litoral español y sus espacios protegidos, 2009, pp 19-21.

15. Philipp Oswalt and Tim Rieniets, Atlas of shrinking cities (Ostfildern, Hatje Cantz Verlag, 2006) pp 12-14.

16. José Manuel Iribas, El efecto Albacete (Barcelona, Actar, IaaC, 2007) pp 87-90.